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新修订的《河南省物业管理条例》将从2018年1月1日起施行
时间:2017-10-12 17:20:21  来源:河南法制报   点击数:

●核心提示

   业主拖欠物业费,物业公司是否有权断电断水?物业服务不到位,业主该如何维权?小区内停车被划伤,物业公司该负怎样的责任?涉及千家万户的物业服务质量,直接影响小区业主的生活幸福指数。日前,省十二届人大常委会第三十一次会议对《河南省物业管理条例(修订草案)》进行审议,表决通过了新修订的《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)。《条例》将从2018年1月1日起施行。近日,记者走访了有关立法代表、法学专家、社区业主、物业管理人员等,采访他们对《条例》施行的心声和期许。

   ●立法进程十多次修改,八易其稿

   《河南省物业管理条例(修订草案)》修订历经三审,这在我省立法史上并不多见。为何如此谨慎?不久前,记者带着问题来到了省人大。

   省人大法制委员会主任委员李承先向记者介绍了新《河南省物业管理条例》不同寻常的“立法之路”。2001年5月,我省制定了《河南省物业管理条例》,这个条例已经16年了。根据省人大常委会2016年工作安排,我们采用委托起草的方式,对《河南省物业管理条例》进行全面修订。我们委托河南省法学会和河南金学苑律师事务所联合有关法律专家,进行修订起草工作。同时,我们也让省住建厅(物业管理行业主管部门)起草条例修订草案。之后,省人大法工委将这两个稿子合成一个稿子。这个条例集中了专家的意见,也集中了政府管理部门的意见。随后,我们进行大量调研,形成了提交省人大常委会进行第一次审议的稿子。按照地方立法条例规定,一般的法规两审就可以。省人大常委会主任会议考虑到这个法规太复杂,为慎重起见,决定三审。这在我们省人大立法史上也不多见。

   根据初步统计,仅省人大法制委员会从3月底介入到现在,半年内一共收集到常委会组成人员、省人大代表意见建议300多条,省直单位、地方人大有关部门的意见建议1000多条,业主和物业服务企业的建议700多条。省人大法制委员会共进行了10多次修改,八易其稿,才最后形成了第三次审议稿子。

   每次审议,省委书记、省人大常委会主任谢伏瞻都要提出修改意见。三审前,他还提出4条针对性、可操作性很强的修改意见。

   可以说,这是省人大常委会立法史上一次深入推进民主立法、科学立法的生动实践,是省人大常委会在民主立法、科学立法工作中迈出的新步伐。

   ●执法透明

   十部门投诉电话全公开,业主可随时维权

   物业公司违法该如何投诉?在日前省人大举行的记者见面会上,省住建厅副厅长张达接受了记者的采访。

   本报记者发问,本次修改后的草案新添加了第七章,对10个相关行政主管部门的监管职责进行了详细的划分。业主在发现物业服务企业有一些违规或者违法行为时,怎么投诉?是有一个统一的投诉方式,还是应该分开投诉举报?投诉举报后,政府相关

   部门会进行什么样的处理?

   张达回复称,《条例》第七十五条已经明确规定,要求县级以上人民政府的发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城管、工商、人防、质监等部门建立违法行为投诉和登记制度,要在物业管理区域内的明显位置公布联系单位、举报电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。对违反本条例规定的行为,包括业主在内的任何单位和个人都可以到物业管理的行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报。有关单位应当及时核查并依法处理。如果物业服务企业违反合同约定,这属于民事法律范畴,业主可以通过人民法院主张自己的权益;如果物业服务企业有违反本条例的行为,按照条例规定,业主可以向有关主管部门、职能部门进行举报,因为小区里面对每个相关部门都公布有电话。这些单位在接到举报以后,必须调查、核实、处理。《条例》规定,接到举报投诉,主管部门的工作人员如果不及时处理将被依法给予行政处分,构成犯罪的要依法追究刑事责任。

   ●关乎民生

   协调物业管理难点问题,维护业主权益有法可依

   《条例》共9章95条。省人大法制委员会副主任委员关少锋表示,《条例》重点解决业主大会成立难、业主委员会工作难、物业服务企业是否规范、物业管理区域内禁止行为、物业服务企业信息公示、电梯安全管理、加强犬只管理、专项维修基金的管理使用以及执法进小区等方面的问题。

   关于房屋专项维修资金。《条例》明确,专项维修资金的使用需要经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位表决;也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。设区的市、县(市、区)人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

   关于小区居民养狗。《条例》明确禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。同时,对犬只的具体品种和体高体重标准,由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门共同确定,并在本条例实施之日起一年内向社会公布。业主携犬出户应当束犬链牵引。对违法违规养犬,养犬人有因饲养犬只干扰他人正常生活、破坏环境卫生等不良行为的,物业服务企业应当及时劝阻。

   关于物业收费调整。《条例》规定,物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定,确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意。

   关于交纳物业费。《条例》在业主义务方面规定,按时交纳物业费是业主应尽的义务;对不按时交纳物业费的业主,取消其作为业主委员会成员的候选人资格;对逾期不交纳物业费的业主,业主委员会和物业服务企业可上门催交、在小区公告栏公示,还可向人民法院起诉。

   关于电梯安全管理。《条例》规定,被委托管理电梯的物业服务企业没有尽到安全管理义务,致使发生乘客滞留电梯轿厢半个小时以上的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处1000元以上5000元以下的罚款。

   关于信息公示。《条例》规定,物业服务企业应当将相关信息进行公示。公示内容具体包括:企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话;物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;电梯、水、电等专业设施设备维修保养单位的名称、资质、联系方式;业主交纳物业费用、公共水电分摊费用情况;物业共用部位、公用设施设备经营所得收益和支出情况;物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况等。

   ●声音

   《条例》弥补地方立法空白,业主维权将更容易

   河南财经政法大学法学教授张建成认为,很多购房者都有这样的体验:当住宅小区各方面都成熟之后,楼盘间较量的不再是开发商实力的大小,而是投入使用之后的小区物管服务的优良与否。但由于此前没有立法、部分法规互相抵触、行业发展滞后等原因,导致很多小区的物业与业主之间产生罅隙。比如,对小区内的违法建设、私搭乱建、破墙开店、无照经营、乱设摊点等行为,业主和物业公司投诉无门,各部门相互推诿,致使矛盾纠纷越来越突出。《条例》实施后,这些问题的解决将更便捷。

   有关专家在接受采访时表示,希望积攒多年的物业管理热点难题,会随着《条例》的实施逐一得到妥善解决;业主、物管公司、开发建设单位三者之间的矛盾得到缓解;小区业主自治管理将更加依法、有序、高效;停车场地使用、停车收费纠纷、物业管理费收缴矛盾等现象随之降低;维修资金管理和资金使用惠及更多的业主。

   加装电梯“众口难调”,各部门需开“绿色通道”

   据了解,《条例》鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。不过,老旧小区加装电梯需经单元(栋)三分之二以上的业主同意,相关业主应当积极配合。老旧小区主管单位、规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持,在审批等事项上开辟“绿色通道”等。

   郑州市绿地社区工作人员张林认为,老旧小区加装电梯应是大势所趋,但好事办好还需要引入“异质思维”。一方面,需要对不同楼层设置不同的出资标准,一、二楼和六、七楼的标准要有一定的比例差别;另一方面,在老旧小区加装电梯方面,政府公共服务必须跟得上,建议可提取住房公积金、住宅专项维修资金用于支付电梯费用。